La vente à réméré : définition et exemple
La vente à réméré avec faculté de rachat permet de vendre son bien auprès d'investisseurs, de rester dedans et de le racheter au bout de 5 ans maximum. Cette solution est idéale pour les personnes endettées ou ne pouvant recourir au crédit bancaire. On vous explique tout sur son mécanisme, ses avantages et son coût dans ce guide sur la vente à réméré !
| ⭐ La vente à réméré en bref | |
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| 🧐 C’est quoi la vente à réméré ? | Le propriétaire d’un bien immobilier le vend mais en conserve la jouissance exclusive. À l’issue d’un délai fixé, il peut le racheter au prix convenu avec l’acheteur. Pendant la durée du réméré, il verse une indemnité d’occupation mensuelle à l’acheteur. |
| ⏳ Durée d’une vente à réméré ? | Une vente à réméré peut durer de 6 mois à 5 ans maximum. |
| 🤝 Qui peut faire une vente à réméré ? | Peut faire une vente à réméré le propriétaire qui :
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| ✅ Les avantages de la vente à réméré pour le vendeur : |
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| ✅ Les avantages de la vente à réméré pour l’acheteur : |
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| 💰 Quels sont les coûts de la vente à réméré ? |
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📞 Contactez un expert du réméré
🔎 Qu'est-ce qu'une vente à réméré ? - Définition
La vente à réméré est une opération financière immobilière méconnue qui fait son apparition au Moyen-âge. Le réméré est inscrit dans le code civil sous Napoléon, cette vente avec option de rachat de son bien se fait devant un notaire et concerne 2 parties comme une vente classique : un acheteur et un vendeur.
Conclue pour une durée de 6 mois à 5 ans maximum, la vente en réméré permet au vendeur de céder son bien pour 65 à 75% de sa valeur vénale à l’acheteur. Il débloque ainsi des fonds pour éponger ses dettes ou financer un nouveau projet. Le vendeur peut toujours vivre dans son bien mais doit verser à l’acheteur une indemnité d’occupation mensuelle qui s’apparente à un loyer.
A l'issue du délai, le vendeur peut racheter son bien. Il fait alors un nouveau crédit après avoir amélioré sa situation financière ou avancé dans ses projets personnels. S'il ne peut pas le racheter, le bien est vendu à un tiers et l’acheteur de l’opération de vente à réméré récupère son capital investi.
🤔 Pourquoi faire un contrat de vente à réméré ?
La vente à réméré permet d’obtenir rapidement des fonds sans passer par une banque en mettant son bien en vente de manière temporaire. Elle est adaptée aux personnes qui :
- Ont un besoin en trésorerie urgent
- Sont en situation de surendettement
- Risquent la saisie de leur bien immobilier
- Ou font l’objet d’un fichage bancaire par la Banque de France
La vente à réméré n’est pas un crédit mais bien une opération de vente de votre bien immobilier qui vous permet de vous sortir d’une situation financière compliquée ou d’accéder à des fonds hors du circuit bancaire. Si vous n’avez pas d’autre option de logement ou que vous souhaitez rester vivre chez vous la vente à réméré est l’option la plus simple.
Peut-on faire un réméré en étant fiché par la Banque de France ? Oui. Même surendetté ou fiché (FCC ou FICP) vous êtes toujours autorisé à passer des contrats avec des tiers. Là où la banque serait en droit de vous refuser un crédit, vous serez libre de mettre en vente votre bien grâce au réméré.
⚖️ Les avantages et risques du réméré immobilier
La vente à réméré est une opération intéressante pour les 2 parties mais qui peut présenter un risque qu’il faut bien anticiper.
La vente à réméré pour le vendeur du titre de propriété
La vente à réméré présente plusieurs avantages mais aussi des risques pour le vendeur du bien immobilier :
| ✅ Les avantages de la vente à réméré | ❌ Les risques de la vente à réméré |
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Les avantages pour l'investisseur en réméré
L’acheteur du bien a également quelques avantages à faire une vente en réméré :
- 1️⃣ Un investissement rentable sur le court et moyen terme : l’acheteur fait un investissement peu risqué (garanti par un bien immobilier) et bien rémunéré par l’indemnité d’occupation payée par le vendeur.
- 2️⃣ Un investissement garanti par le bien immobilier : si le vendeur n’arrive pas à racheter son bien à la fin du délai fixé devant le notaire, l’acheteur devient définitivement propriétaire du bien immobilier. Il réalise souvent une belle opération car le bien est acheté avec une décote de 10 à 40% par rapport au prix du marché.
🏦 Les organismes qui proposent la vente à réméré : trouver les annonces
Les organismes de vente à réméré sont des sociétés qui mettent en relation un propriétaire qui a besoin d’un financement et un investisseur souhaitant obtenir un bon rendement (Immosafe par exemple). La vente à réméré s’apparente à une transaction immobilière, les organismes de vente à réméré sont donc soumis aux règles de la profession, ils doivent notamment détenir une carte de transaction immobilière.
🤔 Comment savoir si un organisme de vente à réméré possède la carte T immobilier ? Vous pouvez accéder en ligne au fichier des professionnels de l’immobilier sur le site de la Chambre de Commerce et d’Industrie (CCI). Ce fichier recense l’intégralité des professionnels de l’immobilier pouvant être intermédiaires en vente à réméré.
Les annonces de vente à réméré ne sont pas souvent publiées en ligne dans un souci de confidentialité. Que vous soyez vendeur ou acheteur, le plus simple est de contacter directement les organismes connus pour faire cette opération.
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Un organisme sérieux en vente à réméré procédera toujours à une analyse approfondie de votre taux d’endettement. Il doit s’assurer que vous serez en capacité de racheter votre bien à la fin du délai de la vente.
🧐 Comment fonctionne la vente en réméré ?
La vente à réméré est un contrat entre un acheteur et un vendeur qui se mettent d’accord sur :
- Un prix de vente du bien
- Le délai de l’opération
- Le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle
- La valeur de rachat du bien
Lors de la conclusion du contrat l’acheteur doit verser la somme d’argent au vendeur du bien en réméré qui pourra rembourser ses dettes ou financer ses projets. Ce dernier est tenu de payer l’indemnité d’occupation mensuelle qui ressemble à un loyer.
Les biens qui peuvent être inclus dans une vente à réméré sont multiples :
- Maison
- Appartement
- Local commercial
- Garage
💡 Nota Bene : L’acheteur peut demander à inclure une petite trésorerie supplémentaire dans le contrat de vente à réméré. C’est une bonne alternative au rachat de crédit.
Les étapes du prêt réméré en Avril 2024
La vente à réméré se fait en plusieurs étapes qu’il est nécessaire de connaitre :
| ✅ Étapes | 💡 Explications |
|---|---|
| 1️⃣ Trouver un investisseur/acheteur pour votre bien immobilier | |
| Choix de la vente à réméré | Vous pouvez trouver un acheteur grâce à une agence immobilière ou un professionnel intermédiaire en réméré. Vous pouvez également réaliser l’opération de particulier à particulier. |
| Étude de faisabilité de la vente à réméré |
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| Proposition d’offre de vente en réméré | La proposition de vente à réméré doit fixer :
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| 2️⃣ Conclusion du contrat de vente à réméré | |
| Mise en place de l’opération de vente à réméré devant le notaire | L’acheteur et le vendeur vont signer un contrat de vente à réméré rédigé par le notaire ainsi qu’un contrat d’occupation du bien. |
| Préparation du futur rachat de fin de réméré | L’acheteur et le vendeur signent un compromis de vente anticipant la fin de la vente à réméré. Le notaire conserve une partie du capital versé par l’acheteur qui servira d’apport pour le futur rachat du bien. |
| Détails sur la vente en réméré | L’indemnité d’occupation mensuelle peut être versée au fur et à mesure ou entièrement lors de la signature du contrat. Si elle n’est pas payée, le vendeur risque l’expulsion du bien. L’entretien et la taxe foncière restent à la charge du vendeur du bien. |
| 3️⃣ Fin du contrat de vente à réméré | |
| Rachat du bien objet du réméré | Le vendeur qui a pu retrouver une situation financière saine peut faire un emprunt et racheter son bien la fin du délai de la vente à réméré. Le prix sera celui fixé à l’avance ainsi que les frais habituels d’un achat immobilier. |
📞 Contactez un expert du réméré
Quel est le rôle du notaire et quels sont les frais associés ?
Lors d’un contrat de vente à réméré il est indispensable de passer par le notaire. Présent dans toutes les ventes immobilières, il a plusieurs rôles :
- Le notaire rédige l’acte de vente à réméré qui doit inclure les informations essentielles : prix de vente, prix de rachat, délai du réméré, montant de l’indemnité mensuelle d’occupation.
- Il prépare la convention d’occupation de la vente à réméré. Cette dernière permet au vendeur de rester dans son bien après la vente.
- Le notaire se charge de rembourser les créanciers du vendeur lors de la vente à réméré. Cela inclut toutes les dettes auprès de professionnels ou de particuliers.
- Le notaire conserve une partie du capital versé par l’acheteur. Cette somme servira d’apport pour le rachat du bien par le vendeur une fois le délai de la vente à réméré passé.
Exemple et simulation d'opération de vente à réméré pour sauver son bien
Exemple d’opération de vente à réméré pour un couple surendetté et propriétaire de sa maison qui décide de réaliser une opération pour sauver leur bien et retrouver une situation financière stable.
1️⃣ La vente à réméré : le capital touché par le vendeur
- Leur maison est estimée à 200 000€ ;
- Leurs dettes s’élèvent à 20 000€.
Dans le contrat de vente à réméré, l’acheteur et le vendeur se mettent d’accord pour :
- Une vente du bien après décote à 150 000€ ;
- L’indemnité d’occupation mensuelle que devra payer l’acheteur sera de 1500€/mois pour 24 mois (36 000€) ;
- L’organisme spécialiste du réméré touche une commission de 6000€ ;
- Le notaire retient un dépôt de garantie de 17 000€ en prévision du rachat à l'issue des 2 ans.
| 🧮 Calcul de l'opération | 💰 Capital touché par le couple |
|---|---|
| Vente (150 000€) - Dettes et frais (17 000€ - 20 000€ - 6000€) | = 107 000€ |
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2️⃣ Le rachat lors de la fin de la vente à réméré
- Rachat du bien fixé par le contrat : 170 000€
- Frais de notaire liés à la vente : 7000€
Pour racheter leur bien le couple devra faire un emprunt d’un montant maximum de 160 000€ (170 000 + 7000 - 17 000).
L’acheteur du contrat de vente à réméré dégagera une marge de 20 000€ en plus des indemnités d’occupation
L’opération de réméré a un coût significatif mais leur permet de sauver leur maison. Ils ne sont plus surendettés et remboursent maintenant un crédit immobilier aux mensualités supportables.
🚗 Quelle différence entre un réméré immo et une vente à réméré automobile ?
La différence principale est que vous n’êtes pas obligé de faire votre contrat de vente à réméré automobile devant un notaire. Un simple acte sous seing privé suffit, l’idéal est de le faire auprès d’un professionnel spécialisé.
La vente à reméré automobile fonctionne comme un réméré immo. L'idée est toujours de vendre son bien (auto cette fois-ci), de le louer pour une durée définie par le contrat, puis de le racheter une fois votre situation financière stabilisée.
💡 Nota Bene : Tous les contrats de vente à réméré automobile ne permettent pas de garder l’usage de la voiture. C’est une différence importante avec l’immobilier qu’il faut négocier en amont.
Vous devez également être propriétaire de votre véhicule pour faire une vente à réméré.
💡 Focus sur la fiscalité de la plus value lors d'une vente à réméré
Par principe, la plus-value immobilière en matière de vente est fiscalisée comme une vente immobilière classique lors d’un réméré. Ne sera donc pas imposable la plus value qui concerne :
- La vente de la résidence principale ;
- La vente d’un bien immobilier qui sert à acheter une résidence principale dans les 2 ans ;
- La vente d’un bien que vous possédez depuis plus de 22 ans (des prélèvements sociaux restent dus si cela fait moins de 30 ans).
Qu’est-ce que la plus value ?
C’est la différence entre le prix de vente et le prix d’achat de votre bien. Une taxe qui s’élève à 19% s’applique sur les plus-values immobilières.
En cas de plus value imposable lors de votre vente à réméré, vous pouvez récupérer le montant de l’impôt en cas de rachat de votre bien à l’issu du délai.
Le rachat du bien à l’issu du réméré est prévu par une “clause résolutoire”. Cette dernière correspond à une annulation du contrat initial provoquée par le rachat. Cela signifie que l’imposition n’a plus lieu d’être et vous sera restituée.
À noter, des frais restent dus, vous ne pourrez en aucun cas les récupérer :
- Frais fixe des actes innomés (125€)
- Frais de notaire (1 à 2% du prix de rachat)
🔎 Exemple de vente à réméré générant une plus-value :
Vente à réméré en 2023 d’un appartement (résidence principale) au prix de 100 000€ qui avait été acquis à 90 000€ en 2018 pour une plus value de 10 000€.
Lorsque l’acheteur rachètera son bien à l’issue du réméré il n’aura aucune imposition sur ces 10 000€ de plus-value réalisée.
Quels sont les frais restants lord du rachat ?
- 125€ de frais fixe
- 2% de 130 000€ (prix de rachat estimé) = 2600€
🚩 FAQ : En savoir plus sur la vente à réméré
🤚 Qui peut avoir recours à une vente à réméré ?
Peuvent avoir recours au réméré :
- Les personnes surendettées ;
- Les personnes fichées au FICP ou au FCC.
📑 Qu'est-ce qu'une clause de réméré ?
La clause de réméré est l’option d’achat donnée au vendeur d’un bien immobilier afin qu’il puisse récupérer son bien à l’issue d’un délai moyennant une somme fixée à l’avance.
🏠 Quel est le principe de la vente à réméré ?
Dans une vente à terme le vendeur touche une somme fixe puis des mensualités jusqu’au paiement complet du bien. La vente à terme peut être :
- Libre : l’acheteur peut prendre possession du bien librement
- À jouissance différée : le vendeur peut rester dans le bien pendant un délai fixé par contrat.
⏳ Qu'est-ce qu'une vente temporaire ?
La vente temporaire ou réméré permet de vendre son bien immobilier pour rembourser ses dettes puis de le racheter au bout d’une durée fixée par contrat. Pendant la durée de la vente temporaire, le vendeur peut rester dans son bien en échange d’une indemnité mensuelle.
🔍 Sources :
🏡 Nos annonces de réméré
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